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如何快速拿美国绿卡?学会挑选EB-5好项目很重要!

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2017-07-26    阅读:2521次               

摘要:华夏移民将以丰富的经验教你如何选择一个EB-5好项目。


大部分人一提到移民,估计最想去的就是美国。而在移民政策中,EB-5投资自然成了理想的移民方式。但美国投资移民项目之多,如何才能选出一个既安全,又能有绿卡保障的项目呢?接下来华夏移民将以丰富的经验教你如何选择一个EB-5好项目。


以华夏近期已经挑选好的“新泽西市立大学西校园公寓项目”为例来介绍几大关键点。以下简称“新泽西项目”。



一、相关方参与项目情况



1、看开发商。开发商是否具备丰富的地产开发经验,是否具备处理不同特殊状况的能力是至关重要的。

2、看投资方。在美国,商业地产的高级贷款方来源多样,通常来讲,商业银行、保险这样的机构承受的风险等级较低,利息也较低,项目的资金成本小,更加稳妥一些。而以私募基金、地产基金为代表的投资方承受的风险等级则较高,当然要求的利息也更高,因此项目的资金成本更大,风险相对就要更高。对于EB-5投资来说,这些高级贷款虽然会将EB-5的还款顺位降低,但同时也对项目有监管作用,对开发商和项目公司有强有力的约束。


3、资金的管理方。EB-5资金的管理方做过的项目越多,经验就会越丰富,对资金的监管相对越有保障。


“新泽西项目”是由政府支持,隶属新泽西经济发展局核准的『新泽西西校园再开发计划』之一,参与新泽西州高等教育公私合作计划,由PRC(一家全方位的房地产业主、开发商和服务提供商)负责开发。


综合以上第二点,该项目的高级贷款分别是PRC股本、银行以及EB-5投资。因此,投资风险极低。


CanAm作为资金的管理方,拥有30年的投资移民丰富经验,为54个项目募集了超过25亿美元的EB-5资金“新泽西项目”是CanAm的第55个EB-5项目。至今已成功助力几千家庭成功完成美国梦。在经验和能力方面是不用质疑的。



二、资金,什么样的资金、数量多少,以怎样的条件进入项目



1、看项目总体量。总体来说,项目越大,难度越高,同等条件下,风险自然会更高。因为项目复杂程度高,涉及的环节多,不确定性就会大。当然,如果同一个项目是一组楼群,是几栋公寓楼,一栋一栋融资,一栋一栋建设,则另当别论。


“新泽西项目”就两座公寓,项目环节上相对简单,没有风险可言。


2、看资金比例。如果项目资金充裕,很多投资机构抢着进入,投资人当然想选这样的EB-5项目。开发商的实际现金出资越多,说明开发商越看好未来项目前景,项目的财务成本也越低,对项目自然越利好。所以,总体来说,自有资金比例高,EB-5资金比例低,同等条件下,风险就更低。


“新泽西项目”中开发商出资的部分占46.5%,说明开发商是很看好这个项目的。



3、看财务情况。项目建设阶段,判断财务可行性的核心则是看收与支。

收是项目的融资情况:资金从哪里来、组成比例如何、到位顺序、融资时间、融资条件,这样就可以看出项目当前的进度,以及未来面临的压力和难点。如果资金结构完整、到位、顺序规范、条件优良,则项目准备充分,后期项目资金压力就小,中间资金链断链的风险就小,项目成功的概率就高。

支则是看项目的预算,融来的资金要用到哪里去。土地预算、建筑成本预算等等,是否可以与当期同类项目类比。


“新泽西项目”中,EB-5的资金比例很低,占26%。而且项目的高级建筑贷款目前已经全部到位,只至于该项目只有45个EB-5投资名额。



三、市场可行性



资金能不能及时收回,就看市场需求大不大。比如酒店、公寓等项目,肯定要看最终的入住率。入住率达到要求才能有足够的收益。那么区域的人口、地理位置、以及房价便是影响入住率的重要因素。


1、看当地的人口、学生人数数据。



2、看房价。


3、看地理位置。



4、看入住率。



在新泽西市立大学西校区,也就是“新泽西项目”处,已有一栋公寓楼建工完成,并且已经入住,出租率高达95.5%。再有,泽西市是人口增长最快速的城市之一,从2010年到2017年,以每年平均9.2%的速度增长,近几年尤其快速。加上新泽西地处纽约大都会区黄金地段的地理优势,这就意味着该项目的市场需求很大,EB-5投资人大可放心投资。



四、就业情况



要知道,能够顺利拿到美国绿卡,除了保证EB-5投资金正常到位,还有一点就是完成规定的就业人数。因此看好就业情况很重要。


“新泽西项目”就业需求450个,预计就业创造591个,就业盈余高达130%。所以投资该项目的人在这一点上很有保障。


华夏移民需要提醒您的是,仅投资50万美元、低门槛高性价比移民美国的EB-5投资移民现行政策将在今年9月30日到期。今后会是怎样的移民形式,怎样的投资金额都是未知。但美国移民政策逐渐缩紧已是不争的事实。在此,华夏目前在售两大优质项目:“新泽西市立大学西校园公寓项目”和“安纳海姆JW万豪酒店EB-5移民项目”,将为您助跑“9.30”的最后一棒。


尤其是“新泽西项目”,想了解更多相关内容,请留意下方即将开讲的专题说明会。届时,华夏移民特邀嘉宾(CanAm基金中国市场副总裁Bart Suchomski)会向各位意向投资人做详细介绍,预约可微信留言,也可致电华夏移民服务热线400-902-2002.

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