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\"金九银十”不再,楼市转折点将至?

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2018-09-26    阅读:645次               

摘要:从“限购限售”频出的“速冻期”,到“金九银十”不再的“寒冬季”,中国房地产市场正在一步步走向下行通道,曾经被中国人视为“抗通胀”神器的房地产似乎变得越来越不灵了。

综合自微信公众号21世纪经济报道(ID:jjbd21)


9月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,可谓趋近零增长,这样的行情只能用“平淡”二字形容。


然而支撑起这个“平淡”的,却是促销频繁的销售现场,这在半年前深受开发商“捂盘”之苦的购房者来说是难以想象的。



投资项目市场一夜入秋



万科董事会主席郁亮已经在其内部例会上明确指出,房地产行业真正的转折点已来,楼市的需求急剧消失,开发商面临去化压力。


向来财务稳健、资金充沛的万科也感受到了压力,其他房企的资金链问题将更为严峻、回款压力更为巨大。


涨涨跌跌,这或许又是一个楼市轮回的开始。


“涨价的时候也没见业主补钱给我们,但是一降价业主就来维权。”


9月25日,泰禾集团一位负责人向21世纪经济报道记者苦恼地表示。就在刚刚过去的中秋小长假,这家房企旗下的合肥院子选择将某栋某个户型降价4000元/平方米促销,但随即引来老业主集体维权。


一夜入秋。


曾经疯狂抢房的房地产市场正逐渐冷却,传统销售旺季“金九银十”也不再出现。


9月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,同比增长32%。


分城市来看,一线城市环比增长7%;二线城市环比持平;三四线城市环比增长2%。


4月上半月开始,各地房企加速推盘,40城新建住宅成交面积回暖并出现了环比连续3个月的正增长,7月上半月有所下滑,8月上半月再次小幅增长,9月上半月基本与8月上半月持平。


进入四季度,在调控趋严和金融环境趋紧的背景下,一些危机感较强的房企已经开始选择促销跑量。


新城控股副总裁欧阳捷表示: 


“从开发商内部交流情况看,大家都注意到市场上两个调整迹象:一是促销行为增多;二是土地流拍增多。对于明年的指标,一些开发商已经表示不再提高增长。”


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“金九银十”不再



“我们项目营销一直是走高端路线。起初项目宣传的销售均价是2-2.2万元/平方米,但真实销售均价约在1.9万元/平方米左右。


这一次中秋节假期,我们将一栋楼的某个户型拿出来促销,售价约在1.5万元/平方米。


虽然降价4000元/平方米,但我们对客户要求的付款方式也很苛刻,要求一次性付清全款。”


上述泰禾集团负责人表示。


该人士坦言,房地产市场正处在下行通道,为了加速去化,开发商还是希望提高项目性价比,在去化和利润之间寻求平衡。但令他苦恼的是,合肥院子的降价却引来了老业主不满。对于老业主的维权行为,合肥院子给出的方案是,老业主可以选择退房来重新购置促销房源,但需支付全款。


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合肥院子并非个案。


9月13日,滨江新城新希望未来海岸二期部分房源价格低于一期,引发了部分业主“维权”抗议。


21世纪经济报道了解到,为了去化,不少开发商选择一定程度打折促销活动,甚至包括全员营销。据融创中国天津区域某位设计总负责人反馈的信息,他们全集团已经开展全员营销,各个级别负责人都有一定程度的销售任务,集团要求每人发动身边相关资源,配合营销部门完成各区域年底销售任务,并根据各级别职位分配了楼盘指导价格表,相应会有一定优惠,如团购还有进一步优惠,该公司在营销上已发动各类可利用渠道争取加速完成指标。


“金九银十”是传统的销售旺季,但今年则不同。整体市场都表现平淡。中秋小长假期间,各地楼市平淡,告别“金九”。




以北京为例,9月22日,北京市新建商品房网签179套;9月23日,北京市新建商品房网签230套,网签数量与7-8月基本持平。中原地产分析师张大伟预计,9月北京全月在1.5万套左右,与之前几月基本持平。

上海9月楼市整体也较低迷,供应明显增加,而楼盘平均去化率开始下滑。9月14日-9月20日期间,上海新房供应达14.3203万平方米,环比增长34.18%;一周共计成交14.5089万平方米,较前一周微降0.94%。

深圳小长假前两天的新建住宅签约分别只有70与76套,整体和之前相比基本维持平稳。

广州小长假签约数据较多,9月23日商品住宅签约1045套,9月22日签约824套;从全月数据看,也依然处于平均水平。



因为网签数据滞后的原因,整体看,全国一二线城市,9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象。


9月25日,亿翰研究社发布了一项研究报告。该报告提供了一组有趣的数据,在2015年至2017年间,TOP100上市房企总资产增速始终高于净资产增速约10个百分点以上,这表明,2017年之前房企更倾向于利用增加财务杠杆的方式扩大规模。但2018年上半年,总资产和净资产两者增速有明显收窄,如果与2017年同期比较,净资产同比增速34.4%已经高于总资产同比增速32.5%。


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亿翰中国认为,这表明房企开始控制负债扩张速度,一方面是顺应企业去杠杆的政策导向,一方面也是为了在调控力度不断增强、各方限制逐渐增多的未来不确定性升高的市场环境中,降低自身经营风险。自2017年以来,房地产行业逐渐注重有质量的增长,传统依靠负债扩张的野蛮生长时代或将结束。


易居研究院院长杨红旭则认为,九、十月份就是市场衰落的拐点。大房企新盘打折现象增多,包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地都在全国多城市多盘联动促销,这就是市场明显降温的迹象和信号。预计未来两三年都是下跌、调整以及筑底的过程。


从“限购限售”频出的“速冻期”,到“金九银十”不再的“寒冬季”,中国房地产市场正在一步步走向下行通道,曾经被中国人视为“抗通胀”神器的房地产似乎变得越来越不灵了。


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想要在资本的寒冬中需要保值增值的手段,放眼海外市场是一个可行的替代之选。中,泰国曼谷的投资项目因其小面积、低总价等特点被投资者们一直认为是海外 的入门级产品。近几年来,泰国投资项目在中国卖家中的热度也是只增不减。


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